Foto: Cuartoscuro
Cuatro
años después de un rescate de bonos hipotecarios por más de 40 mil
millones de pesos que negó el gobierno de Felipe Calderón, la Sociedad
Hipotecaria Federal (SHF) confirma que a través de la constitución de
fideicomisos –al estilo del Fondo Bancario de Protección al Ahorro
(Fobaproa)– asumió la deuda de intermediarios como Sociedades
Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) y Sociedades Financieras de
Objeto Múltiple (Sofomes) que, entre 2008 y 2011, se encontraban al
borde de la quiebra.
A cambio, la SHF recibió cartera con activos crediticios para su
administración que hoy se encuentra en fideicomisos de los bancos
Banamex, HSBC e Invex y que impacta su balance con una cartera vencida
que aumenta rápidamente y que suma más de 20 mil 378 millones de pesos.
La cobranza de estos financiamientos continúa con lentos y costosos
procesos a cargo del banco de desarrollo. Además, las emisiones de
bonos con respaldo hipotecario que aún se negocian son calificadas por
las agencias, como Standard & Poor´s y Fitch, con mayores niveles
de riesgo, a la vez que la cartera vencida de la SHF representa ya el
44.5% de su cartera total vigente y que asciende a 45 mil 736 millones
de acuerdo con cifras a junio de 2013 contenidas en los estados
financieros consolidados del banco de desarrollo.
De esta forma, tanto el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario
a la Vivienda (FOVI) del Banco de México, como la SHF mantienen en sus
balances las carteras y pasivos resultado de este rescate de
intermediarios financieros privados con recursos públicos, según lo
demuestran los estados financieros de ambas entidades.
Los recursos para consolidar ese rescate se obtuvieron en 2009
gracias a la contratación de deuda pública y de financiamientos de la
banca extranjera multilateral (Banco Mundial y BID) por al menos 3 mil
500 millones de dólares.
Fue un convenio firmado en mayo de 2009 entre la SHF, la Asociación
de Bancos de México (ABM) y la Asociación Mexicana de Entidades
Financieras Especializadas (AMFE) e hizo posible que este banco de
desarrollo, especializado en el financiamiento a la vivienda, asumiera
la responsabilidad por estas deudas de corto plazo sin garantías que
financiaron desarrollos inmobiliarios.
Pero en diciembre de ese año lo que se consideraba un programa
“temporal de apoyo” se transformó en un convenio que ya suma más de
cuatro años entre la SHF y los intermediarios, que a través de
fideicomisos firmaron reconocimiento de adeudo y daciones de pago. El
monto total de ese rescate de intermediarios privados con recursos
públicos sumó al menos 40 mil millones de pesos, según documentos de la
SHF.
La operación se consolidó gracias a que esos intermediarios
refinanciaron sus instrumentos sin garantía y con grandes problemas
para su pago con el apoyo y emisión de bonos garantizados por la SHF,
con un plazo mayor y respaldo de hasta un 65%. A su vez, los bonos de
la SHF cuentan con el respaldo del gobierno federal, por lo que
prácticamente se consideran deuda pública.
La SHF asegura que en ese programa, ordenado por el gobierno de
Felipe Calderón y que se justificó con la decisión de evitar una crisis
mayor en el sector hipotecario nacional, participaron al menos seis
Sofoles y Sofomes que no contaban con una situación financiera sana,
entre ellas, confirmó Arena Pública, se contó al gigante de los
créditos hipotecarios, Metrofinanciera, la intermediara que fue
rescatada por la SHF, a pesar de que en su momento los funcionarios a
cargo del banco de desarrollo negaron esta posibilidad.
Historia del primer rescate
Con estos 40 mil millones de pesos el gobierno de Felipe Calderón
sostuvo entre 2009 y 2011 la producción de viviendas de escasa
sustentabilidad dirigida a la población de escasos recursos. También
permitió que se continuara con el otorgamiento de garantías a Sofoles y
Sofomes con las que se financiaban varios de los desarrolladores de
vivienda cuyas reservas territoriales no fueron aprobadas por la
Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano (Sedatu).
En ese momento el mercado de financiamiento para proyectos
hipotecarios, al menos para la vivienda vertical con valor de menos de
500 mil pesos, prácticamente había quebrado pero la inyección de
recursos público le dio respiración artificial, pero sólo para caer en
una nueva crisis a finales de 2012 cuando el gobierno de Enrique Peña
Nieto cerró la llave de los subsidios.
Ahora, de acuerdo con la misma Sedatu, este banco de desarrollo otra
vez se prepara para liberar en 2014 más de 18 mil millones de pesos
para reactivar el mercado de garantías hipotecarias después de que
durante los primeros nueve meses del año se presentó la crisis de las
principales compañías desarrolladoras de vivienda ante el cambio en las
políticas sectoriales para el financiamiento de casas habitación en
complejos verticales de interés social que carecían de servicios
urbanos y con una ubicación lejana a centros de trabajo.
La Sedatu promete, sin embargo, que los recursos para los subsidios
a la vivienda, de ser aprobados por el Poder Legislativo, no se
utilizarían para engrosar el número de viviendas sino para desarrollar
complejos habitacionales sustentables y en línea con las nuevas
directrices de desarrollo urbano impulsadas por esa dependencia.
Así, la SHF volvería a dirigir el fondeo del mercado financiero que
alimenta a intermediarios y bancos con productos para el sector
hipotecario. La SHF, no obstante, asegura que se corregirán los errores
cometidos hace menos de un lustro.
De acuerdo con información de la SHF, a través de la Sofoles y
durante el boom del crédito a la vivienda, se llegaron a financiar
hasta 80 mil hipotecas. El problema fue que las Sofoles prácticamente
quebraron. Ahora sólo quedan dos o tres Sofomes dedicadas al sector
hipotecario mientras que la SHF tuvo que rehacer el tejido de los
intermediarios financieros a través de los bancos comerciales y de las
entidades financieras reguladas como Uniones de Crédito y Sofipos
La SHF se vio obligada a encabezar el primer gran rescate del sector
hipotecario a principios de 2009 después de la crisis hipotecaria y
financiera en Estados Unidos, lo que generó una falta de liquidez,
desaceleración de la economía y problemas financieros en los
intermediarios que participaban en el mercado de la vivienda.
Un documento de la SHF que forma parte del análisis de sus estados
financieros consolidados a junio de 2013, revela que la crisis de las
hipotecas subprime en Estados Unidos, aunada a los problemas en las
estructuras de fondeo de los intermediarios financieros mexicanos que
participaban en el mercado hipotecario, provocó que el gobierno
federal, como parte del “Programa para Impulsar el Crecimiento y el
Empleo” (PICE), ordenara a la SHF consolidar acciones de emergencia
para apoyar el sector de la vivienda en México a fin de contrarrestar
los efectos de la crisis financiera.
El PICE se ejecutó a finales de 2008 y con la participación de la
SHF, el gobierno de Felipe Calderón buscó dotar al mercado de deuda
hipotecaria de la liquidez que necesitaban las Sociedades Financiero de
Objeto Limitado (Sofoles) y las Sociedades Financieras de Objeto en
Múltiple (Sofomes) en problemas.
Al mismo tiempo, con los 40 mil millones de pesos que absorbió el
programa de rescate de las hipotecas, el gobierno calderonista ordenó
canalizar los recursos necesarios para que no se detuviera la
producción de vivienda y su individualización, sobre todo aquella que
se destinaba a segmentos bajos además de impulsar a toda costa la
bursatilización de hipotecas en el mercado primario.
“Se planteó en dicho programa que SHF movilizara 40 mil millones de
pesos, los cuales fueron fondeados en el mercado y con financiamiento
de organismos multilaterales”, precisó el banco de desarrollo en sus
estados financieros consolidados.
Los llamados Bonos Respaldados por Hipotecas (BOHRIS) se
convirtieron en una plaga para el balance de la SHF porque se trataba
de los instrumentos emitidos por Sofomes, Sofoles y hasta por bancos
para financiar proyectos habitacionales con problemas para ser
colocados o para recuperar la inversión en medio de la sequía mundial
en los mercados internacionales.
Los BORHIS eran deuda con el respaldo del gobierno federal y la
inyección de 40 mil millones de pesos, el mismo monto que hoy mantiene
la SHF en su cartera vigente (incluyendo préstamos vencidos) era
absolutamente necesaria para evitar un efecto dominó en la economía
mexicana. Entre diciembre de 2003 y 2008, los BORHIS aumentaron el
monto de sus emisiones de 596 millones de pesos a más de 48 mil
millones de pesos. Cuatro años después, los documentos y estados
contables de la SHF confirman el monto del rescate con dinero público
de los intermediarios del sector hipotecario que incurrieron en grandes
exposiciones de riesgo durante el boom de la vivienda en los gobiernos
de Vicente Fox y Felipe Calderón.
SECRECÍA EN TORNO AL RESCATE
La SHF, el banco de desarrollo especializado en el financiamiento
del sector hipotecario, reconoce que el rescate de intermediarios
privados luego de la crisis de las hipotecas subprime ascendió a 40 mil
millones de pesos.
No obstante, mantiene la confidencialidad respecto al nombre de las
Sofoles, Sofomes y bancos cuyos activos hipotecarios en problemas
fueron rescatados.
El nombre de esos intermediarios no se da a conocer oficialmente, no
al menos en los documentos de la SHF. Además, en los fideicomisos que
ahora amparan esas deudas mantienen la secrecía respecto a los nombres
y montos que recibieron cada uno de esos intermediarios.
Ahora la SHF sólo revela el nombre de las instituciones y el número
bajo el cual se registraron los fideicomisos. Al cierre de junio, según
el boletín estadístico de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores,
el resultado de operación de la SHF registró una pérdida de 2,005
millones de pesos mientras que su resultado neto fue negativo en mil
252 millones. El año pasado, la utilidad de operación exhibía una
ganancia de 658.5 millones de pesos mientras que la ganancia neta fue
de 494.4 millones, lo que refleja un gran deterioro en su operación.
En el balance de la SHF, los bienes en fideicomisos suman 22 mil
692.5 millones de pesos mientras que los avales otorgados ascienden a
22 mil 058 millones de pesos, lo que confirma el impacto en sus
resultados de la tenencia de los fideicomisos para el rescate de
Sofoles, Sofomes y bancos que en 2008 comenzaron a padecer grandes
problemas de cartera vencida.
Con el rescate de estas carteras de bonos insolventes, la SHF buscó
evitar un riesgo sistémico en el mercado financiero y mantener la
producción de viviendas y la compra de reservas territoriales que a la
postre no fueron calificadas como sustentables, en muchos casos, por la
Sedatu.
Fue entre diciembre de 2009 y finales de 2012, según reporta la SHF,
cuando se firmaron los convenios de reconocimiento de adeudo y dación
en pago entre la SHF y el Fovi como fiduciario con intermediarios
financieros (cuyo nombre no se revela).
En el primero, signado en 2009, se acordó el pago de la deuda a
favor de SHF y FOVI mediante dación de los derechos fideicomisarios del
fideicomiso HSBC 262323. Tampoco se da a conocer el monto del
patrimonio de este fideicomiso. Sin embargo, Arena Pública confirmó que
el área fiduciaria de HSBC mantiene las gestiones de cobranza de la
cartea.
El 31 de enero de 2011, la SHF firmó otro convenio de reconocimiento
de adeudo y dación en pago entre SHF con otro intermediario financiero.
Esta vez, el fideicomiso se constituyó en Invex bajo el número 651. El
21 de mayo en HSBC bajo el número 304557; y bajo el número de
fideicomiso 258040 la SHF firmó otros dos convenios de dación de pagos
y administración de activos que hoy permanecen en sus balances. En
junio, también en HSBC, se firmó otro fideicomiso; el 303623.
Finalmente, en diciembre de 2012, en el área fiduciaria de Banamex
CITIBANK se firmaron otros dos fideicomisos: el 165393 y 165776, cuya
operación y constitución responden a la reestructuración y hasta
liquidación de operaciones de intermediarios que fueron rescatados por
el gobierno federal en una estrategia silenciosa pero costosa para el
Erario.
Gracias a estos convenios, de fideicomisos que se encuentran en sus
cuentas al margen, la SHF logró ‘bajar’ de su balance general esta
cartera de crédito y las estimaciones preventivas para riesgos; además
reconoció los activos en dación en pago que hoy se reconocen como
acciones de asociadas de intermediarios que no han sido identificados
por la SHF.
La SHF fue consultada sobre el origen y tratamiento de estos fideicomisos pero no fue posible contar con su respuesta.